Cambiar la hipoteca de variable a fija: cuándo compensa
Si tienes una hipoteca a tipo variable y el euríbor está haciendo que tu cuota aumente en cada revisión, puedes valorar pasarla a tipo fijo para conseguir una cuota más estable.
Existen diferentes formas de hacerlo: puedes negociar una novación con tu banco actual, subrogar la hipoteca a otra entidad o, en determinados casos, cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva.
Además, la Ley 5/2019 redujo considerablemente el coste de cambiar de tipo variable a fijo. En los casos en los que exista una compensación por reembolso anticipado vinculada a este cambio, esta está limitada al 0,05% del capital pendiente durante los tres primeros años y es del 0% a partir del cuarto año.
Por eso, si tienes una hipoteca variable, puede ser interesante revisar cuánto estás pagando actualmente, cuánto te queda por amortizar y qué tipo fijo podrías conseguir antes de decidir si te interesa cambiar.
Esto es lo que cuesta, cómo se hace y en qué casos no merece la pena.
Por qué en 2026 vuelve a estar sobre la mesa
El euríbor a doce meses ha seguido una clara tendencia alcista durante buena parte de 2026, pasando del 2,245% de media en enero al 2,954% en agosto, con varias subidas importantes desde febrero. Esta evolución puede traducirse en un aumento de la cuota cuando llega la revisión de una hipoteca variable.
Para una hipoteca variable de euríbor + 1,00%, el tipo aplicado hoy ronda el 3,95%. Sobre un capital pendiente de 150.000 € a 20 años, eso son unos 905 € al mes. Una fija bien negociada al 2,90% dejaría esa cuota en unos 824 €.
Tipos orientativos a efectos de cálculo; no constituyen una oferta. Puedes hacer la cuenta con tu propio capital en el simulador de hipoteca.
Las tres formas de pasar de variable a fija
Novación. Renegocias las condiciones con tu banco actual. Es la vía más rápida y la más barata en gastos, pero solo funciona si tu entidad quiere modificar la hipoteca.
Subrogación de acreedor. Te llevas la hipoteca a otro banco, que asume el préstamo en las condiciones nuevas. Es la vía habitual cuando tu banco no mejora la oferta.
Cancelar y contratar una hipoteca nueva. Se firma un préstamo nuevo con otra entidad y se cancela el anterior. Da más margen para cambiar también el capital o el plazo, pero es la opción más cara en gastos porque implica constituir una hipoteca desde cero.
Si antes de cambiar quieres repasar las diferencias entre fija y mixta, aquí explicamos qué modalidad te conviene.
En la mayoría de los casos la comparación real es entre las dos primeras, y conviene plantearlas en ese orden: pedir oferta en otra entidad para intentar que tu banco mejore tus condiciones actuales.
Cuánto cuesta cambiar
Aquí está una de las cuestiones que más dudas genera. La Ley 5/2019 estableció límites a las compensaciones por cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo y también modificó el reparto de determinados gastos.
| Concepto | Quién lo paga | Coste |
|---|---|---|
| Compensación por pasar de variable a fijo | Cliente, si procede | Máximo 0,05% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años. A partir del cuarto año, 0%. |
| Tasación | Cliente | El coste depende de la vivienda y de la sociedad de tasación. |
| Notaría | Entidad | En los supuestos de subrogación o novación sujetos a la normativa aplicable, existen reglas específicas y reducciones de honorarios. |
| Registro de la Propiedad | Entidad | La entidad asume los gastos registrales correspondientes a la formalización del préstamo. |
| Gestoría | Entidad | Los gastos de gestoría vinculados a la formalización del préstamo corresponden a la entidad. |
| IAJD | Entidad | El impuesto correspondiente al préstamo hipotecario corresponde al prestamista. |
En una subrogación de acreedor, la nueva entidad asume la posición del banco anterior y se puede modificar, entre otras condiciones, el tipo de interés. Los gastos de la operación dependen de la vía utilizada y de las condiciones concretas, por lo que conviene calcularlos antes de tomar una decisión.
Además, si el cambio de variable a fijo se realiza mediante una novación y no existe amortización anticipada de capital, no puede cobrarse la compensación por reembolso anticipado.
¿Qué supondría en nuestro ejemplo?
Si tenemos una hipoteca con 150.000 € de capital pendiente, el límite máximo del 0,05% durante los tres primeros años sería: 150.000 € × 0,05% = 75 €
A partir del cuarto año, esa compensación sería 0 €.
A esto habría que añadir, en su caso, el coste de la tasación y cualquier otro coste que corresponda según la operación concreta.
Importante: este cálculo es orientativo. Antes de cambiar una hipoteca hay que comparar no solo la cuota, sino también el tipo de interés, plazo restante, capital pendiente, productos vinculados, gastos de la operación y posibles condiciones de la nueva hipoteca.
Cuándo compensa y cuándo no
Compensa cuando:
- Te quedan bastantes años de hipoteca. Cuanto más plazo por delante, más recorrido tiene el ahorro.
- El diferencial de tu variable es alto.
- El coste del cambio se recupera en un plazo razonable.
- Buscas estabilidad en tus cuotas.
No compensa cuando:
- Te quedan pocos años de hipoteca.
- Tu diferencial es muy bajo. Las hipotecas firmadas en la etapa de euríbor negativo con diferenciales de euríbor + 0,40% siguen siendo competitivas.
- Vas a vender la vivienda o cancelar el préstamo a corto plazo.
- El tipo fijo que puedes conseguir es similar al tipo variable que estás pagando.
No existe un plazo universal a partir del cual cambiar a fijo compense. La forma correcta de analizarlo es calcular el coste total del cambio y dividirlo entre el ahorro mensual previsto:
Coste del cambio ÷ ahorro mensual = meses necesarios para recuperar la inversión.
Cuanto menor sea ese plazo, más interesante puede resultar el cambio. Pero, además del ahorro, hay que valorar el plazo restante de la hipoteca, la evolución previsible de los tipos, las condiciones del nuevo préstamo y cuánto tiempo tienes previsto mantener la vivienda y la hipoteca.
El proceso, paso a paso
- Pide ofertas en otras entidades bancarias.
- Habla con tu banco. Enséñale la oferta y pídele una novación. Es habitual que iguale o mejore, porque para él es más barato que perder la operación.
- Si no mejora, inicia la subrogación. El banco nuevo notifica formalmente a tu entidad actual.
- Plazo de enervación. Tu banco actual dispone de 15 días naturales desde esa notificación para igualar o mejorar la oferta. Si lo hace, puedes quedarte; si no, la subrogación sigue adelante.
- Tasación y firma. Se tasa la vivienda, se revisa la FEIN con el notario en la visita previa obligatoria y se firma.
El proceso completo suele llevar entre 30 y 45 días desde la solicitud hasta la firma.
Qué revisar en la oferta nueva antes de firmar
Cambiar a fijo resuelve el problema del euríbor, pero puede introducir otros si no se lee la letra pequeña:
- Las vinculaciones. Es habitual que el tipo fijo bonificado dependa de contratar seguro de hogar, seguro de vida o domiciliar la nómina. Calcula el coste anual de esos productos para valorar si realmente el cambio te compensa.
- La comisión de amortización anticipada del nuevo préstamo a tipo fijo. La Ley 5/2019 la limita al 2% durante los diez primeros años y al 1,5% después. Si tu intención es amortizar de forma anticipada, es un dato que pesa.
- El plazo resultante. Algunas ofertas bajan la cuota alargando el plazo, no mejorando el tipo. Es legítimo, pero no es lo mismo: pagarás menos cada mes y más en total.
- Los seguros a prima única. Un seguro de vida pagado de una vez y financiado dentro del préstamo encarece la operación mucho más de lo que parece.
Y una comprobación previa: revisa tu escritura actual. Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, la subida del euríbor puede no estar afectándote todavía, y entonces el cálculo del ahorro es distinto.
CredHipo es intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el registro del Banco de España (nº E512).
Preguntas frecuentes sobre cambiar de variable a fija
No hay una única comisión aplicable a todos los casos. Cuando el cambio de tipo variable a fijo se realiza mediante una novación o una subrogación y existe reembolso anticipado de capital, la compensación máxima por reembolso anticipado es del 0,05% del capital reembolsado durante los tres primeros años. A partir del cuarto año, esta compensación es del 0%.
Si se trata de una novación en la que no existe amortización anticipada de capital, no puede cobrarse esta compensación por reembolso anticipado.
A esto pueden añadirse otros costes, como la tasación, cuando sea necesaria. Su importe depende de la vivienda y de la sociedad de tasación. En una subrogación, los gastos correspondientes a la formalización del préstamo hipotecario se distribuyen conforme a la normativa aplicable.
La novación es más rápida y sencilla, pero depende de que tu banco quiera negociar. La subrogación te da acceso a las ofertas de todo el mercado. Lo eficaz es conseguir una oferta externa y comparar. No obstante, no siempre es mejor una opción que la otra: hay que comparar el tipo de interés, plazo, productos vinculados, gastos y coste total de la operación.
Generalmente, entre 30 y 45 días, incluidos los 15 días naturales que tiene tu banco actual para igualar la oferta. Cabe recalcar que el proceso completo puede durar varias semanas, pero el plazo concreto dependerá de las entidades y de la documentación necesaria para formalizar la operación.
Puedes, pero rara vez compensa: en la recta final del préstamo la mayor parte de la cuota es capital y el ahorro en intereses es pequeño frente a los gastos del cambio.
Sí. El nuevo banco puede rechazar la operación si, después de analizar tu situación económica, considera que no cumples sus criterios de riesgo.
Tu banco actual tampoco está obligado a aceptar cualquier modificación de condiciones que le propongas.
En una subrogación, la entidad actual tiene derecho a presentar una oferta vinculante para igualar o mejorar las condiciones ofrecidas por la nueva entidad. Si finalmente se cumplen los requisitos legales para la subrogación, la entidad actual no puede impedir el cambio simplemente porque no quiera perder al cliente.
En una subrogación de acreedor se pueden realizar modificaciones concretas de algunos aspectos de la hipoteca, como cambiar condiciones de tipo y plazo. Para modificar el capital hay que ir a una novación con ampliación de capital o a una hipoteca nueva.
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